Comment estimer à la juste valeur un local commercial ?

La première étape pour estimer la juste valeur d’une propriété commerciale est de comprendre l’ensemble des facteurs et les paramètres qui entrent en jeu afin de déterminer son prix.

A cet effet, quels facteurs lui confèrent plus ou moins de valeur ? Qu’est-ce qui influence le prix ? C’est ce que nous allons aborder dans cet article.

Nous examinerons également certaines des erreurs les plus courantes commises lors de l’évaluation de la valeur d’une propriété commerciale, et nous vous présenterons les méthodes d’évaluation qui vous aideront à estimer la juste valeur de votre propriété. Envie de les connaître ? Les voilà listées respectivement.

 

Tenez compte de la localisation géographique du local

 

L’un des critères les plus importants à prendre en compte pour évaluer la valeur d’une propriété commerciale est son emplacement géographique.

En effet, ce dernier doit être choisi de manière stratégique. L’une des façons les plus populaires de le faire est de calculer la distance qui vous sépare de vos clients ou investisseurs potentiels. Plus ils sont proches, plus vous serez en mesure de les attirer. Du coup, vos chances de réussite seront plus élevées.

 

Considérez les atouts et caractéristiques du local commercial

 

Si votre propriété commerciale présente certains atouts et caractéristiques, elle peut avoir une valeur supérieure en raison de ceux-ci.

Par exemple, si le bâtiment est situé dans un quartier animé, cela augmente sa valeur car il peut être utilisé pour attirer les clients. Ou si le bâtiment dispose d’un parking à proximité, sa valeur sera également plus élevée.

 

Prenez en compte les détails concernant le local

 

Les détails du local ont un impact important sur sa valeur. Si le local bénéficie, par exemple, d’un emplacement approprié, d’un aménagement bien choisi et d’une finition de bonne qualité, il sera plus susceptible d’attirer les clients et pourra donc atteindre un prix plus élevé.

 

Les meilleures méthodes d’estimation d’un local commercial

 

En effet, vous pouvez recourir à différentes méthodes pour estimer la valeur de votre local commercial. Voici les meilleures d’entre elles :

 

La méthode de comparaison

 

La méthode de comparaison est l’une des meilleures méthodes d’estimation pour déterminer la juste valeur d’une propriété commerciale.

En effet, elle compare le bien à des biens similaires qui ont déjà été vendus ou loués. De plus, elle détermine leur valeur estimée. Les prix de vente estimés sont ensuite ajustés pour tenir compte de facteurs tels que :

• La taille.
• L’âge.
• L’état et l’emplacement.

Or, il est important de réaliser que cette méthode ne peut être utilisée que si vous avez accès à des données de ventes comparables. Sans ces données, les résultats de la méthode ne seront pas fiables.

 

L’approche par le revenu

 

Cette approche est basée sur une estimation du montant du loyer qui pourrait être perçu pour l’unité commerciale. Le revenu locatif divisé par un taux de capitalisation vous donnera une valeur par mètre carré.

Bien entendu, cette méthode ne tient pas compte des dépenses liées à l’exploitation d’une entreprise ni d’éventuelles dettes sur le bien.

 

La méthode de calcul de la valeur du terrain

 

La méthode de la valeur du terrain est basée sur une évaluation de la surface utile du bien. Le prix au mètre carré est donc calculé en divisant la surface utile des locaux par la surface utile totale du bien.

Il ne s’agit pas d’une méthode très précise, car elle ne tient pas compte d’éventuels passifs qui peuvent affecter sa valeur.

 

L’évaluation par le coût de remplacement

 

L’évaluation par le coût de remplacement est le processus d’estimation de la valeur d’un bien sur la base de son coût de remplacement.

Cet indice est calculé en additionnant toutes les dépenses associées au remplacement du bien. Par conséquent, le coût de l’achat d’un terrain pour construire le local commercial, l’achat de matériaux, le paiement des salaires des ouvriers de la construction, etc. sont tous additionnés pour obtenir le coût de remplacement total.

 

Estimation en ligne

 

L’estimation en ligne est le moyen le plus populaire et le plus précis d’évaluer la valeur actuelle d’une propriété commerciale.

Elle vous permet d’obtenir une évaluation professionnelle, indépendante et fiable. Les agences immobilières évaluent la valeur d’un bien en examinant les prix de vente de biens similaires dans la région.

Ainsi, les taux d’inoccupation, les valeurs locatives, le potentiel de développement et d’autres facteurs. L’avantage de cette méthode d’estimation est qu’elle tient compte de toutes les variations possibles qui pourraient influencer la valeur du bien.

 

Faire appel à un courtier professionnel

 

Cependant, les courtiers sont des experts dans ce domaine qui sauront parfaitement prendre en compte des critères clés tels que :

• L’emplacement.
• La taille.
• L’âge.
• L’état et le potentiel de réaménagement.

Pourtant, les courtiers sont généralement payés à la commission et peuvent donc avoir intérêt à gonfler le prix de votre bien à leur propre avantage.

 

Les erreurs les plus courantes dans l’évaluation des biens commerciaux

 

Certains facteurs peuvent vous amener à sous-estimer ou à surestimer la valeur de votre propriété commerciale. Voici quelques erreurs courantes que les investisseurs commettent souvent lorsqu’ils évaluent une propriété commerciale :

 

Taux de capitalisation irréaliste

 

Lorsque vous utilisez l’une des méthodes d’évaluation mentionnées ci-dessus, il est important d’utiliser des taux de capitalisation réalistes.

Si ces taux sont trop bas, cela signifie que les revenus générés par les loyers ou les ventes ne seront pas suffisants pour vous permettre de couvrir les frais d’exploitation.

 

Ignorer l’emplacement

 

En fait, il est très important de considérer soigneusement tous les aspects liés à son emplacement et à ses caractéristiques avant d’en déterminer la valeur.

Un immeuble avec un emplacement de choix dans le centre-ville par exemple sera plus cher qu’un autre avec un emplacement moyen, même s’ils sont similaires l’un à l’autre.

 

Ne pas prendre en compte le coût de la rénovation

 

N’oubliez pas que lorsque vous évaluez un bien immobilier commercial, vous devez également inclure tous les coûts de rénovation qui pourraient affecter sa valeur. Il convient donc de les évaluer soigneusement avant de déterminer le bon prix.

 

Supposer que les conditions du marché resteront favorables

 

Lors de l’évaluation d’une propriété commerciale, il est important de tenir compte non seulement de la situation actuelle du marché mais aussi des tendances futures.

Par exemple, s’il y a eu beaucoup de nouvelles constructions dans la région, cela signifie que la demande de location va diminuer et que les prix vont probablement baisser.

 

Bon à savoir

 

En guise de conclusion, vous pouvez donc constater à quel point il peut être complexe de déterminer la valeur d’un local commercial.

Comme sus évoqué, de nombreux facteurs et paramètres influencent sa valeur et chaque méthode d’évaluation les prend en compte de manière différente.

Par conséquent, la méthode d’estimation en ligne semble être le moyen le plus précis d’établir la valeur d’une propriété commerciale.

La première étape pour estimer la juste valeur d’une propriété commerciale est de comprendre l’ensemble des facteurs et les paramètres qui entrent en jeu afin de déterminer son prix. A cet effet, quels facteurs lui confèrent plus ou moins de valeur ? Qu’est-ce qui influence le prix ? C’est ce que nous allons aborder dans…