Fiscalité immobilière : ce qu’il faut savoir

La fiscalité immobilière est l’ensemble des pratiques liées à l’encaissement des impositions immobilières. Elle regroupe un certain nombre de méthodes et de procédés visant à réduire la charge fiscale du propriétaire.

En effet, l’un des grands avantages de l’investissement immobilier est la perception des loyers par le propriétaire à la fin de chaque mois. Ces loyers constituent pour ce dernier un revenu supplémentaire l’aidant à rembourser l’éventuel prêt immobilier ayant favorisé le financement de son projet.

Comme tout autre revenu, ces loyers sont aussi soumis à la fiscalisation, en d’autres termes, ils sont soumis à l’impôt. Comment s’effectue donc la taxation pour les différentes formes de location qui existent ?  

 

Les procédés à mettre en place pour réduire l’impôt

 

Les investissements des tiers dans l’immobilier ont pour objectif d’obtenir en retour des bénéfices. Ces bénéfices locatifs sont donc taxables puisqu’ils sont considérés comme des revenus. Cependant, l’impôt à payer varie en fonction du type de location que vous possédez. Il est donc important de faire une nuance entre une location nue et une location meublée.

Une location est qualifiée de nue lorsqu’elle ne possède pas de meubles à l’intérieur au moment où elle est louée. Par contre, une location est dite meublée dans le cas où elle n’est pas vide et contient des meubles (le lit, la cuisinière, l’étagère, le canapé, etc.) au moment où elle est louée.

 

La fiscalité de la location nue

 

La fiscalité de la location nue dépend des revenus que génèrent l’immeuble une fois loué. En d’autres termes, le propriétaire est sujet à l’impôt sur le revenu. Pour se mettre en règle, le propriétaire a le devoir de faire la déclaration de l’ensemble des loyers réellement perçus au cours de l’année civile. De même que les profits relatifs aux allocations éventuelles de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat).

De même, notons que les charges locatives versées par le locataire restent non déclarées. 

Deux choix s’offrent donc au propriétaire :

• le régime réel.
• le régime forfaitaire.

Le régime choisi lui permettra de connaître et de déduire certaines charges liées à la location. Nous distinguons donc :

 

La location nue en régime réel

 

Lorsque vos entrées liées à l’immeuble excèdent la somme de 15 000 € par année, il revient au propriétaire de prendre en charge les frais liés au bien loué, de même que les primes d’assurance ainsi que les charges de copropriété et les travaux à effectuer, etc.   

 

La location nue en régime forfaitaire

 

Contrairement au régime réel, cette forme de location n’est absolument possible si les revenus fonciers n’excèdent pas la somme de 15 000 € par année. Lorsque ce régime est choisi, tous les frais et charges en rapport avec la location feront l’objet d’une réduction forfaitaire de 30 %.

 

La fiscalité de la location meublée

 

Un local est qualifié de meublé lorsqu’on retrouve à l’intérieur les meubles nécessaires pour y habiter sans qu’un complément de meubles soit nécessaire. Cette forme de location est soumise aux impôts sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). A cet égard deux régimes déterminent la fiscalité d’une location meublée. Nous distinguons entre :

 

• La location meublée en régime du micro-BIC

 

Ce régime ne permet pas d’excéder la somme de 32 000 € des recettes par année, et paraît comme le régime le plus simple du point de vue administratif. Pour s’inscrire, il suffit de remplir les documents avec le montant des recettes. Pour sa fiscalité, une réduction forfaitaire de 50 % est appliquée sur les revenus. En d’autres termes, vous serez taxées sur la moitié de vos revenus. Il est à noter qu’aucune charge n’est déduite.  

 

• La location meublée en régime réel d’imposition

 

Ce régime est applicable lorsque les recettes dépassent la somme de 32 000 € par an. Il existe bien une possibilité d’opter pour ce régime sans excéder la marge des revenus fixés. Pour cela, il vous faudra simplement faire votre inscription avant la date du 1er février de l’année en cours.

Ce régime a pour intérêt de déduire les frais et charges liés à la location de l’immeuble en question. Ainsi il vous est possible de déduire les charges et frais comme les intérêts d’emprunt, les impôts locaux, les frais d’établissement, les frais de gestion et d’assurance, les frais d’entretien, de réparation et d’aménagement ainsi que l’amortissement du mobilier d’un délai compris entre 5 ans et 10 ans. Les gains seront donc soumis aux tasses sur le revenu. Lorsqu’une perte existe, elle sera simplement reportable sur les bénéfices des années antérieures en comptant 9 années en arrière. 

 

La location meublée dans le régime loueur en meublé professionnel (LMP)

 

Pour songer à ce type de régime, il est nécessaire qu’un certain nombre de conditions soient observées. Il faut que la somme des recettes par année soit au-delà de 23 000 €, de même il est nécessaire que le profit annuel excède les revenus du foyer fiscal, soumis à l’IR (Impôt sur le Revenu). Enfin, il est important que le bailleur soit inscrit au registre du commerce et des sociétés au titre de LMP.

De plus, ce régime permet au propriétaire de l’immeuble de profiter de certains avantages professionnels. Il lui permet également de ne pas être confronté à l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF). En réalité, ce régime ne considère pas les biens comme des biens personnels, mais comme des biens professionnels. L’un des avantages supplémentaires de ce régime est qu’il déduit le déficit sur le revenu intégral de l’année.  

 

Autre forme de fiscalité immobilière

 

Les immeubles mis en location ne sont pas les seuls qui sont soumis à l’impôt. Ceux qui sont vendus sur le marché locatif sont également sujettes aux taxes sur les plus-values immobilières. Comment se fait cette taxation ?

Quand nous mettons en considération les cinq premières années, ces taxes prennent en compte la totalité des plus-values, puis une réduction en fonction du temps de détention de ce bien. Au bout de deux décennies, vous êtes intégralement défiscalisée. 

Des prélèvements sociaux jusqu’à 17,2 % de la plus-value doivent être versés avec une réduction pour la durée de détention.

Après une trentaine d’années, vous êtes entièrement détaxé des prélèvements sociaux. Notons que les prélèvements sociaux et la taxation sur les plus-values immobilières sont non applicables pour la vente de la résidence principale.         

La fiscalité immobilière est l’ensemble des pratiques liées à l’encaissement des impositions immobilières. Elle regroupe un certain nombre de méthodes et de procédés visant à réduire la charge fiscale du propriétaire. En effet, l’un des grands avantages de l’investissement immobilier est la perception des loyers par le propriétaire à la fin de chaque mois. Ces…