Vente en viager : les principaux pièges à éviter

La vente en viager consiste à ce qu’un senior cède son bien à un acheteur en échange d’une rente jusqu’à son décès. Ainsi, l’acheteur ne pourra entrer totalement en possession du bien qu’à la mort du vendeur. 

Bien que le viager offre de nombreux avantages, il présente tout de même quelques risques aussi bien pour l’acheteur que pour le vendeur. Quels sont donc les pièges à éviter lors d’une vente en viager ?

 

Vendeur : les pièges à éviter en viager

 

La vente en viager revêt de nombreux risques pour les vendeurs. Ainsi, si vous envisagez de vendre votre bien en viager, vous devrez prêter attention à de nombreux détails.

 

La solvabilité de l’acheteur

 

Vous avez trouvé un acheteur pour l’achat de votre bien et vous avez l’intention de conclure rapidement le contrat. Ne vous précipitez surtout pas. De nombreux seniors font l’erreur de vendre leurs biens à des acheteurs qui, au final, se montrent insolvables. C’est pour cela que vous devez prendre le temps de vérifier minutieusement la solvabilité de l’acheteur.

En effet, lorsqu’il ne sera plus en mesure de payer les rentes, la situation risque de se compliquer. Vous serez obligé de le mettre en demeure de payer et cela risque de provoquer une longue procédure judiciaire.

Ce processus, en plus d’être long, peut également être coûteux. Il peut aussi arriver que l’acheteur décède. Dans ce cas, ce sera à ses héritiers d’assumer le versement des rentes. Ces derniers peuvent aussi ne pas être solvables.

 

La vente en viager à un membre de famille

 

Souhaitez-vous vendre votre bien en viager ? Il se pourrait bien qu’un membre de votre famille soit intéressé. Toutefois, même si vendre votre bien en viager à un proche peut paraître être une bonne idée, au premier abord, il y a tout de même de nombreux risques.

Dans ce cas précis, certaines personnes ont tendance à revoir à la baisse la valeur du logement afin de faciliter l’acquisition à l’acheteur. Or, sous-estimer la valeur du bien pourrait conduire à l’annulation de la vente.

De même, en cas de non-paiement de la rente, le prix peut être considéré par la loi comme étant simulé. Les autorités pourraient requalifier cette vente de donation déguisée, ce qui peut vous coûter assez cher. De ce fait, si vous souhaitez vendre votre bien à un membre de votre famille, vous devez prendre certaines précautions.

Tout d’abord, veillez à obtenir l’accord de tous vos héritiers avant de vendre le logement. Ensuite, faites appel à un expert afin qu’il puisse estimer la valeur du bien. Cela vous permettra de définir un prix juste.

Retenez également que si vous décidiez peu de temps après la conclusion du contrat, l’administration fiscale peut également considérer la vente comme étant une donation déguisée.

 

Les rentes trop basses dans le cas d’un viager libre

 

Si vous optez pour un viager libre, cela signifie qu’une fois le bien vendu, vous quitterez votre logement. L’acquéreur pourra donc rapidement intégrer son nouveau logement. Cependant, dans ce cas, le montant des rentes doit nécessairement être supérieur au montant du loyer mensuel de votre bien.

Si la rente est inférieure à ce montant, la vente peut être annulée pour défaut d’aléa. Vous devez donc veiller à avoir une estimation de la valeur locative de votre bien avant de le vendre en viager.

 

Prévoir la libération anticipée du logement

 

Lorsque vous vendez votre bien en viager occupé, il se peut qu’à un moment, vous décidiez de le quitter pour aller dans une maison de retraite ou pour vous installer chez un parent.

Le problème ici se trouve au niveau des rentes. En cas de viager occupé, le bien subit une décote et le prix de vente du bien est inférieur à sa valeur réelle. Par contre, en cas de viager libre, le prix de vente est égal à la valeur réelle du bien.

De ce fait, il est nécessaire de prévoir dans l’acte de vente qu’en cas de libération anticipée, la rente viagère peut subir une augmentation de 20 à 30 %. Si vous n’intégrez pas cette clause dans le contrat, cela peut vous être désavantageux par la suite.

 

Tenir compte de la réversion de rente

 

L’oubli de la réversion de rente est un autre piège dans lequel vous pouvez tomber, surtout s’il y a plusieurs vendeurs. En effet, si l’un des vendeurs décède, il est important de prendre les précautions nécessaires afin de protéger l’autre vendeur.

Pour ce faire, vous devrez donc inclure la réversion de la rente dans le contrat afin d’éviter que la rente ne soit diminuée après votre décès ou le décès de l’autre vendeur.

 

Acheteur d’un bien en viager : les pièges à éviter

 

Si vous avez décidé d’acheter un bien en viager, il est aussi nécessaire que vous soyez prudent.

 

Les rentes trop courtes

 

Si vous souhaitez acheter en viager, évitez alors les rentes à payer sur une durée trop courte. Les rentes sont généralement comprises entre 10 et 20 ans.

En optant pour une rente à payer en dix ans par exemple, les versements mensuels risquent d’être extrêmement élevés. Cela peut constituer un problème, surtout si vos charges augmentent avec le temps.

Par contre, avec une rente à payer sur 20 ans, les mensualités seront bien moins élevées. De plus, il se pourrait que le vendeur meure avant la fin du contrat.

 

Éviter d’acheter chez des vendeurs trop vieux ou trop jeunes

 

L’âge du propriétaire est crucial lors d’un achat en viager. En effet, si le vendeur est trop jeune, vous devrez, sans aucun doute, payer toutes les rentes. Par contre, si le vendeur est trop vieux, le prix des rentes risque d’être très élevé.

Choisissez alors des propriétaires qui ne sont ni trop vieux ni trop jeunes. Privilégiez par exemple un propriétaire dont l’âge se situe entre 70 et 80 ans.

 

Éviter de négliger les frais à venir

 

Certaines personnes achètent en viager sans tenir compte des frais à venir. Il se pourrait, en effet, que la maison ou l’immeuble que vous vous apprêtez à acheter nécessite des travaux importants d’ici quelques années.

Prenez cela en compte, sinon vous risquez de faire une mauvaise affaire. L’idéal serait d’ailleurs de faire expertiser le bien avant de signer le contrat.

Vous avez à présent une idée des pièges à éviter si vous êtes l’une des parties concernées dans une vente en viager. Ils vous seront d’une grande aide dans la décision d’achat ou de vente.

La vente en viager consiste à ce qu’un senior cède son bien à un acheteur en échange d’une rente jusqu’à son décès. Ainsi, l’acheteur ne pourra entrer totalement en possession du bien qu’à la mort du vendeur.  Bien que le viager offre de nombreux avantages, il présente tout de même quelques risques aussi bien pour…