En quoi consiste la location-accession d’un bien immobilier ?

La location-accession est en vigueur depuis le 12 juillet 1984 ainsi que la loi définissant la location-accession à la propriété immobilière. Elle remplaçait ainsi la location attribution.

Nous parlons de location attribution pour désigner tout contrat qui octroyait deux prérogatives : un droit à la jouissance d’un logement d’une part, et un droit à l’attribution ultérieure du logement en toute propriété après le paiement intégral du prix de revient définitif de l’habitation (Code de la Construction et de l’habitation).

Dans un tel accord, les droits de jouissance et d’attribution étaient étroitement liés l’un à l’autre. Cependant, la location-accession a remplacé la location attribution. Elle a un fonctionnement différent.

 

La définition de la location-accession

 

La location-accession à la propriété désigne un contrat qui permet à un locataire de devenir propriétaire d’un logement après l’avoir pris à bail au cours d’une période définie au propriétaire lors de la signature de l’accord.

Nous pouvons donc dire qu’il s’agit d’un mode d’acquisition de la propriété différé ou progressif. La location-accession à la propriété est très souvent utilisée par les organismes d’habitation à loyer modéré. D’autres sortes d’immeubles sont toutefois concernés :

 

• immeubles neufs ; 
• immeubles anciens ; 
• immeubles en construction ;
• immeuble fini ;
• maison individuelle ;
• immeuble collectif ;
• appartement ;
• immeuble à usage professionnel ; 
• immeuble à usage d’habitation.

 

le fonctionnement de la location-accession

 

En quoi consiste la location-accession d’un bien immobilier ? Ce qu’il faut tout d’abord savoir est que la conséquence première de ce contrat est l’écriture d’un acte notarié entre le propriétaire et le locataire. L’acte notarié ainsi conçu (et publié au fichier immobilier), il définit le fonctionnement de la location-accession en deux étapes distinctes :

 

la période de jouissance du locataire

 

C’est une étape au cours de laquelle chacune des parties jouit de droits déterminés qui représentent l’envers des engagements de l’autre.

 

Les engagements du locataire

 

Au cours de la période de jouissance, le locataire ou occupant est tenu au paiement d’une somme d’argent. En réalité, cette redevance devra correspondre à deux choses.

Tout d’abord, elle comprend la compensation de la jouissance du logement. C’est donc le prix de la location, c’est-à-dire un loyer. Ensuite, l’autre composante est l’épargne l’acquisition de l’habitation. C’est le paiement anticipé du prix du bien immobilier.

 

Les engagements du propriétaire

 

Le vendeur du bien immobilier s’engage à ne pas vendre le bien à une autre personne que le locataire. Il a l’obligation de vendre l’immeuble à ce dernier s’il souhaite finalement acheter à la fin de la période de jouissance voire même avant.

 

La durée de la période de jouissance

 

C’est dans le contrat de départ qu’est définie la durée de la période de jouissance. Toutefois, le locataire peut décider d’acheter le bien immobilier.

Pour ce faire, il a l’obligation d’informer le bailleur au moins trois mois avant la fin du contrat. Ainsi, tout au long de la période de jouissance, l’accédant a le droit d’exercer son option, ce qui représente l’étape suivante de la location-accession à la propriété.

 

L’exercice de l’option

 

Après la période de jouissance, le locataire a le choix : soit il achète le bien immobilier, soit il renonce à acheter le bien immobilier : 

 

• S’il décide d’acheter, il ne deviendra propriétaire qu’après avoir payé le reste du prix de vente du logement. Une lettre recommandée avec accusé de réception est adressée au propriétaire dans les trois mois précédant la fin de la jouissance ;

 

• S’il opte pour la renonciation, la fraction acquisitive de la redevance devra lui être restituée. Mais dans le même temps, il perd également le statut de locataire. Il n’a plus le droit de jouir du bien immobilier. Bien plus, l’occupant peut même être amené à payer une indemnité au vendeur. Cependant, elle n’excède pas 1 % du prix du bien immobilier.

 

La formalisation de l’accession à la propriété

 

La location-accession commence par un acte notarié et se termine par un acte notarié. En effet, un contrat définitif doit passer devant un notaire. Il s’agit d’un acte de vente authentique. De façon impérative, il faudra y mentionner :

 

• la description du bien immobilier (nature, surface, caractéristiques techniques, etc.) ;
• le prix de vente du bien immobilier (recours à un prêt, révision des prix) ;
• les modalités de paiement ;
• la redevance (montant, imputation sur le prix, etc.) ;
• la date d’entrée en jouissance, le délai d’acquisition ;
• les garanties et les charges ;
• les assurances liées au contrat et à la location ;
• les conditions de résiliation anticipée de la location.

 

L’aide à la location-accession d’un bien immobilier : le PSLA

 

Lorsque nous nous intéressons à la location-accession, il est nécessaire de connaître certains dispositifs. Afin d’améliorer le fonctionnement de la location-accession, une aide a été mise sur pied. C’est le prêt social location-accession (PSLA).

Le prêt social location-accession a pour but de permettre aux personnes à revenus modestes de bénéficier de la location-accession. Cette aide s’applique aux logements neufs occupés comme résidence principale. L’accédant emprunteur a ainsi deux garanties, à savoir le relogement, le rachat et la revente.

 

La garantie de relogement

 

Cette garantie impose au bailleur de proposer trois possibilités de relogement au locataire, en fonction de ses besoins. Un délai d’un mois est accordé pour la réponse.

Si l’emprunteur décline les offres, il perd systématiquement et entièrement tout droit de jouissance. A noter que la garantie de relogement peut être actionnée pendant la période de jouissance ou lors de l’exercice de l’option.

 

La garantie de rachat

 

Dans les 15 ans après la levée de l’option d’achat, l’opérateur peut racheter le bien immobilier si un événement malheureux survient (décès, divorce, chômage longue durée, etc.).

 

La garantie de revente

 

La garantie de revente permet au bénéficiaire du PSLA de vendre son bien dans les 10 ans après l’achat de l’immeuble. Cela peut arriver notamment lorsque le prix de vente est inférieur par rapport au prix de l’acquisition. La différence est alors compensée par l’opérateur.

 

Que retenir de la location-accession ?

 

La location-accession est une manière de devenir propriétaire d’un bien immobilier en l’occupant premièrement comme locataire. C’est un système très avantageux, car les prix d’achat sont plafonnés et souvent moins chers que ceux du marché. Il s’agit assurément d’une bonne affaire.

La location-accession est en vigueur depuis le 12 juillet 1984 ainsi que la loi définissant la location-accession à la propriété immobilière. Elle remplaçait ainsi la location attribution. Nous parlons de location attribution pour désigner tout contrat qui octroyait deux prérogatives : un droit à la jouissance d’un logement d’une part, et un droit à l’attribution…