Peut-on vendre un bien immobilier malgré une procédure en cours ?
- Posted on 13 mars 2023
De nombreux propriétaires et copropriétaires sont engagés dans des procédures judiciaires en France. La question qu’elle se pose souvent porte sur la possibilité de vendre leurs biens immobiliers dans cette situation.
Que vous soyez propriétaire ou futur acquéreur, vous devez avoir toutes les informations concernant ce sujet pour être en conformité avec la loi, pour connaître vos obligations et pour jouir de vos droits.
Dans cet article, nous vous expliquons, en détails, tout ce que vous devez savoir sur la vente / l’achat d’un bien avec une procédure en cours.
Une procédure en cours : c’est quoi ?
« Une procédure judiciaire peut-elle être la cause de la suspension / annulation d’une vente immobilière ? » Telle est la question que se posent des millions de français souhaitant, soit vendre leurs maisons ou devenir propriétaires !
Mais qu’est-ce qu’une procédure en cours ? La vente d’un bien immobilier, quelle que soit sa nature, est une opération complexe. La procédure en cours concerne principalement les biens immobiliers en copropriété.
Comme vous le savez, le mode de fonctionnement d’une copropriété est souvent complexe. En effet, la propriété, dans ce cas, est répartie entre plusieurs personnes ayant, à la fois, des droits et des obligations.
Le mode de fonctionnement d’une copropriété est basé sur la gestion des parties privatives et des parties communes (en fonction des quotes-parts). La copropriété est souvent sources de conflit (non-respect des règles de voisinage, non-respect du règlement de la copropriété etc…) ;
Les conflits ne sont, malheureusement, pas rares et il arrive souvent que l’un des copropriétaires ne respecte pas ses engagements et refuse tout règlement du litige à l’amiable. Nous parlons ainsi d’une « copropriété en état de carence ».
Dans ce cas, les copropriétaires ont souvent recours à la voie judiciaire (tribunal de grande instance, tribunal d’instance ou conseil des prud’hommes). C’est ce que nous appelons « procédure en cours ».
Il existe plusieurs types de procédures en cours. Parmi lesquelles, nous pouvons citer, non seulement les procédures contre l’un des copropriétaires, mais aussi les procédures contre le voisinage, le syndic et même contre le promoteur immobilier.
Procédure en cours et annonce immobilière
Vous avez certainement remarqué que certaines annonces en ligne portent la mention « procédure en cours ». Cela signifie qu’il existe des problèmes, souvent graves.
Vous souhaitez vendre un bien immobilier en copropriété ? La loi vous oblige à mentionner les procédures suivantes :
- la procédure d’alerte ;
- la procédure de redressement judiciaire ;
- la procédure pour copropriété en état de carence.
La procédure d’alerte (articles 29-1 A, B et C de la loi du 10 juillet 1965)
Nécessite l’accord des copropriétaires qui détiennent, au moins, 15% des quotes-parts, si les impayés sont supérieurs à 25%. Cette procédure permet, dans un premier temps d’analyser la situation d’un copropriétaire en difficulté.
La procédure de redressement judiciaire
Cette procédure permet de rétablir le bon fonctionnement d’une copropriété en difficulté. Elle vient compléter la procédure d’alerte.
La procédure pour copropriété en état de carence
Si le syndic est incapable d’assurer la sécurité des copropriétaires et le fonctionnement normal de la copropriété. Quant à la procédure d’impayés, elle peut ne pas être mentionnée dans une annonce de vente immobilière. Vous l’aurez compris ! Les propriétaires peuvent mentionner « pas de procédure en cours » même s’il existe des complications puisqu’ils ne sont pas obligés de spécifier les procédures d’impayés.
Vendre un bien immobilier avec procédure en cours : est-ce possible ?
Si vous êtes copropriétaire, vous devez, dans le cadre d’une procédure de vente immobilière, faire appel à un notaire pour la signature du compromis de vente. Le syndic doit fournir à l’acheteur un pré-état daté avec toutes les procédures en cours et les dettes des copropriétaires (La loi Alur de Mars 2014).
A noter qu’une procédure en cours peut avoir un impact significatif sur le prix de vente d’un bien immobilier.
Même en cas de procédure en cours, les copropriétaires peuvent aller jusqu’à l’acte définitif de vente, à condition de fournir un certain nombre de documents aux futurs acquéreurs pour qu’ils puissent avoir une idée précise de la situation avant de s’engager, tels que :
- règlement et état des finances de copropriété ;
- carnet d’entretien du bien immobilier ;
- diagnostic de mise en copropriété ;
- procès-verbaux des AG (Assemblée Générale) des 3 dernières années).
A noter qu’en cas d’absence / défaut de documents, l’acquéreur peut annuler le contrat de vente ou demander une réduction du prix de vente.
Que retenir pour conclure ?
Il est tout à fait possible de mettre en vente un bien immobilier comme une copropriété avec procédure en cours. La loi stipule que tout propriétaire peut jouir de ses biens comme il se souhaite à condition de respecter les règlements et dans la limite prescrite par les lois (article 1103 du code civil) ;
Ainsi la possibilité de vendre un bien avec procédure en cours dépend principalement de la nature de la procédure judiciaire elle-même. Cette dernière peut conduire soit à l’indisponibilité du bien (par exemple mesure conservatoire), soit à la possibilité de conclure la vente (litige avec le voisinage ou avec un copropriétaire…).
Le vendeur peut publier une annonce sans être obligé de mentionner l’existence des procédures en cours, autre que celles relevant des articles « 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation ».
La mention « procédure en cours » ou « aucune procédure en cours » donne donc une idée sur l’existence ou sur l’absence d’une procédure de nature « grave ». La mention « aucune procédure en cours » peut donc être trompeuse pour les acheteurs.
En tant que vendeur, vous devez alerter l’acquéreur et ajouter, au compromis de vente, tous les justificatifs / documents sur l’affaire qui est en cours. C’est ce que nous appelons « l’obligation d’information ». Enfin, souvenez-vous toujours que le recours à un notaire est indispensable dans le cadre d’une vente immobilière.
De nombreux propriétaires et copropriétaires sont engagés dans des procédures judiciaires en France. La question qu’elle se pose souvent porte sur la possibilité de vendre leurs biens immobiliers dans cette situation. Que vous soyez propriétaire ou futur acquéreur, vous devez avoir toutes les informations concernant ce sujet pour être en conformité avec la loi, pour…