Quels sont les principaux risques d’investir dans l’immobilier ?

Le placement de capital dans l’immobilier présente de nombreux avantages. L’un d’eux est l’obtention de gain sur une longue période et de façon croissante.

Cependant, un tel investissement ne possède pas que le côté positif. Comme les avantages, ce secteur comporte également une énorme quantité de risques. Voici une liste de ces principaux risques.

 

Les risques liés à la géographie du bien

 

La première menace encourue par un investissement immobilier est celle d’un mauvais positionnement du bien. Ce facteur est la base de détermination de la rentabilité et de la pérennité du placement de capital.

Compte tenu de son importance, il est nécessaire qu’un travail préliminaire soit effectué. Il consiste à prouver le potentiel futur de la localisation du bien. Autrement dit, une projection est à faire pour obtenir une évolution du quartier abritant l’immeuble.

À cela, s’ajoutent les risques naturels engendrés par l’emplacement géographique du bien. Les aléas de la nature ne sont pas à négliger, car ils peuvent être la source de perdition de l’investissement immobilier. C’est le cas, par exemple, des affaissements de terrains (18e et 20e arrondissement de Paris).

 

La vacance locative : le risque le plus fréquent

 

Il est d’abord important de définir le concept de la vacance locative. Il s’agit de la période pendant laquelle un appartement est vide.

La cause de ce problème est qu’aucune demande de location n’est faite. Ainsi, au lieu d’être une source de revenus, le bien locatif entraîne des charges supplémentaires. Cela alourdit le budget alloué à l’investissement immobilier.

La conséquence immédiate est la vente du bien pour épurer le crédit immobilier qui a servi à sa réalisation. Ce risque se présente lorsqu’il n’y a eu aucune étude pour connaître les profils idéaux des potentiels candidats à la location de ce bien.

Ce travail préliminaire permet de contenir l’instabilité locative ainsi que les obligations associées. La meilleure manière de limiter ce risque est de faire un ciblage précis en amont. Cette tâche consiste à trouver une zone habitable relativement prisée dans le domaine de l’immobilier.

 

Les risques associés à l’état intrinsèque du bien immobilier

 

En matière d’immobilier, l’investisseur a trois possibilités de placement de fonds à savoir :

 

• Construire son bien.
• Acheter l’immeuble en l’état.
• Acquérir et rénover le locatif.

 

En ce qui concerne les deux dernières options, le détenteur du capital s’expose à un risque de sous-évaluation des travaux à effectuer.

En effet, il est possible que le bien à acquérir possède des défauts indétectables à l’œil nu. Le cas échéant, les charges financières seront lourdes. Cela peut compliquer ou arrêter le processus de réalisation du projet.

Pour éliminer ce risque, il est important de lire attentivement les diagnostics immobiliers. La seconde option est de faire recours aux experts en bâtiment pour avoir des devis sur l’état réel du bien.

Les alternatives peuvent être jumelées pour un meilleur rendement. Ainsi, l’investisseur peut éviter une situation complexe conduisant à des frais de travaux conséquents.  

 

Le risque lié aux charges de la copropriété

 

L’achat d’un bien dans un immeuble en copropriété est une excellente idée d’investissement. Toutefois, il ne faut pas négliger le risque que les charges associées puissent être énormes.

Ce fait provient de la gestion unique et différente de chaque copropriété. Par conséquent, chaque type d’immeuble possède des points forts et des points faibles.

À cet effet, il faut avoir une compréhension des charges de copropriété ainsi que l’état des fonds des travaux. En ce qui concerne les charges, il s’agit d’en connaître les différentes composantes telles que :

 

• L’entretien.
• Le gardiennage.
• L’eau chaude/froide.
• La conciergerie.

 

En ce qui concerne le fonds des travaux, il montre les ressources disponibles pour le financement de futurs travaux. Il serait également approprié de pousser l’enquête afin de connaître les rénovations récemment réalisées et celles à venir. Il faudra aussi tenir compte des travaux évoqués lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

La lecture des procès-verbaux permet d’obtenir toutes ces informations. Pour l’investisseur, c’est également le moment de jeter un coup d’œil sur les propositions rejetées. Les charges de copropriété en impayé et les procédures en cours sont aussi des éléments importants à analyser.

Une fois tous ces éléments trouvés, il suffit de les comparer à d’autres immeubles présentant les mêmes caractéristiques.

À la fin, l’investisseur pourra choisir le bien qui lui est profitable. Bien évidemment, cela inclut le confort et la diversification des services proposés.

 

Les risques engendrés par l’occupant

 

Le locataire est aussi un facteur de risque pour le capital placé dans l’immobilier. En effet, il peut causer du tort au propriétaire de diverses façons (impayés, disputes avec les autres habitants, dégradations). Tous ces actes ont pour conséquence la ruine de l’investissement.

Quant aux impayés, ils sont plus graves que la vacance locative. Ils expriment l’incapacité ou le refus de payer le loyer. Malheureusement, la législation ne donne pas l’avantage au propriétaire.

Concernant les dommages causés au local, une plainte peut être déposée en cas d’extrême gravité. Par contre, si le délit est mineur, il faudra le résoudre à l’amiable.

Pour pallier ces risques, il faut exiger, du futur locataire, une caution et un garant. Mieux, il est impératif de bien étudier son profil pour éviter les conflits entre locataires et le manque d’entretien.

 

Les autres risques à considérer

 

Le marché immobilier possède des risques inhérents qui affectent la rentabilité finale de l’investissement. Ils proviennent d’une mauvaise étude du circuit local et des transactions effectuées dans le secteur.

Pour éviter la réalisation de ce risque, il faut effectuer un bon travail préliminaire. Il est impératif de tenir compte de toutes les informations, y compris celles secondaires. 

Outre les risques liés au marché de l’immobilier, il y a ceux causés par la fiscalité. Bien que certains mécanismes favorisent les propriétaires (Loi Pinel), d’autres remettent en cause leur projet d’investissement (impôt sur la fortune immobilière). Par conséquent, les modifications fiscales sont des menaces pour un placement de capital dans l’immobilier.

L’investisseur dans l’immobilier doit donc s’attendre à affronter ces principaux types de risques. Le plus exigeant est celui lié à la copropriété et le plus difficile à anticiper est celui engendré par les changements fiscaux.

Néanmoins, une bonne analyse du marché et une bonne localisation permettraient de réduire considérablement ces risques.

Le placement de capital dans l’immobilier présente de nombreux avantages. L’un d’eux est l’obtention de gain sur une longue période et de façon croissante. Cependant, un tel investissement ne possède pas que le côté positif. Comme les avantages, ce secteur comporte également une énorme quantité de risques. Voici une liste de ces principaux risques.   Les…