Location vide : comment optimiser la fiscalité ?

En principe, les revenus d’un bailleur sont les loyers qu’il perçoit de la part de ses locataires. Comme pour tout revenu, ces revenus sont soumis à l’impôt. Toutefois, il peut arriver que le bailleur loue une location vide. Louer vide c’est donner à bail un bien immobilier sans meubles. Il faut déclarer aux impôts les loyers perçus de location vide.

L’imposition pour ce cas de figure. Il est alors important d’en connaître les mécanismes afin d’optimiser la fiscalité. Il existe plusieurs moyens pour faire baisser les impôts lorsque vous mettez en location vide une maison ou un appartement. 

 

La location vide : qu’est-ce que c’est ?

 

Nous entendons par location vide, le fait de louer un bien immobilier vide, c’est-à-dire qu’il ne contient pas de meubles. Une telle habitation ne peut donc pas être utilisée en l’état.

Il faut des aménagements supplémentaires de la part du locataire. Nous opposons donc la location vide à la location meublée. Les différences entre la location vide et la location meublée sont nombreuses :

 

L’assurance habitation 

 

En France, la loi impose au locataire d’un logement vide de prendre une assurance habitation, ce qui n’est pas le cas pour la location meublée.

 

Le dépôt de garantie 

 

Le dépôt de garantie dans la location meublée peut aller jusqu’à 2 mois de loyers maximum, alors que dans la location vide, la garantie ne peut dépasser un mois de loyer.

 

La durée du bail 

 

Ici, la distinction est d’autant plus claire et nette. Dans la location vide, la durée est de 3 ans alors que pour la location meublée, le contrat est d’un an.

 

Le préavis 

 

Il s’agit du préavis qui émane du locataire et non pas du bailleur. Dans un logement vide, le préavis est de 3 mois, contre 1 mois pour une habitation meublée. La distinction est très importante, car l’imposition selon le type de location est différente comme nous le verrons.

 

Solutions pour optimiser la fiscalité d’une location vide

 

Après avoir bien compris les différences entre la location vide encore appelée location nue et la location meublée, il est plus facile d’envisager des solutions adaptées qui permettront d’optimiser votre fiscalité. La fiscalité d’une location vide est en grande partie fonction des loyers perçus au cours de l’année civile.

Selon le régime fiscal, le montant de l’imposition sur les loyers perçus peut être plus ou moins important. Les types de régimes sont donc une piste intéressante pour optimiser sa fiscalité.

Il en est de même de la déclaration des revenus, car la location non meublée contrairement à location meublée, n’est pas considérée par le fisc en tant qu’activité commerciale. Les loyers issus de la location vide sont donc imposés comme revenus fonciers.

 

La déclaration des revenus en matière de la location vide

 

L’une des solutions consiste à déclarer adéquatement vos revenus lorsque vous faites de la location vide. En effet, l’immobilier locatif en France est fortement imposé. La loi impose l’obligation de déclarer les loyers perçus. Et pour chaque cas de figure, il y a un document précis. Pour la location non meublée, les loyers sont déclarés au fisc dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui correspond au formulaire 2044.

Autrement dit, chaque année, lors de la déclaration de revenus, vous devrez renseigner la catégorie dite « revenus fonciers ». Les revenus fonciers doivent être déclarés chaque année. Cela demeure une obligation légale malgré la récente mise en place du prélèvement à la source.

D’ailleurs, le prélèvement à la source représente une modification de la fiscalité. Les propriétaires sont imposés en temps réel. Pour calculer l’impôt à la source, une assiette historique est prise en compte c’est-à-dire que ce sont les revenus fonciers des années N-2 et N-1 qui représentent la somme totale à verser au fisc.

Vous relèverez alors du régime réel ou du microfinancier. Le régime réel a l’avantage de former des déficits fonciers qui seront imputés aux revenus globaux, de manière à réduire les impôts que vous devrez payer. Quant au régime microfinancier, vous serez imposé sur 70 % de vos loyers. Nous verrons par la suite quel est le régime le plus approprié.

 

Le choix du régime applicable

 

Il existe deux régimes fiscaux applicables à la location vide : le régime microfinancier et le régime réel. Pour optimiser votre fiscalité, vous devez choisir le régime qui vous fera payer le moins d’impôt. Ce choix dépend de plusieurs facteurs.

 

Le Régime microfinancier

 

Le régime microfinancier est un régime fiscal simplifié. La condition pour y être soumis est que le bailleur ne doit pas percevoir plus de 15 000 euros de revenus par an, sans prise en compte de la TVA et sans prise en compte des charges déductibles que le bailleur assume. Le régime microfinancier a ses avantages. À savoir :

 

• Vous n’êtes plus contraint de faire la déclaration spéciale des revenus fonciers ;
• Vos charges déductibles sont calculées de manière forfaitaire. Cela veut dire que peu importe vos charges un abattement de 30 % s’appliquera systématiquement à leur montant.

 

Le Régime réel

 

Le régime réel correspond surtout à l’hypothèse où les revenus fonciers hors TVA et hors charges déductibles du propriétaire sont supérieurs à 15 000 euros par an. Toutefois, même ne se trouvant pas dans cette situation, par faculté, le bailleur peut décider de choisir le régime réel.

Dans le régime réel, il est possible de diminuer la base imposable au travers des charges déductibles. Il s’agit notamment des frais de réparation, des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière ou encore des frais d’entretien. Ces charges peuvent être réduites jusqu’à 10 700 euros par an.

 

Bon à savoir

Lorsque vous avez le choix entre le régime réel et le régime microfinancier et que vous choisissez la première option, il faudra attendre 3 ans avant de pouvoir à nouveau changer de régime.

 

Les abattements

 

En bénéficiant d’abattements avantageux, vous pouvez optimiser davantage votre fiscalité. Il faut :

 

• Que le bailleur ait signé une convention avec l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat ;
• Que le contrat de location soit conclu pour 6 ans minimum, si le bailleur ne demande pas de subvention à l’État ;
• Les ressources du locataire doivent respecter les plafonds définis par la loi par catégories.

En principe, les revenus d’un bailleur sont les loyers qu’il perçoit de la part de ses locataires. Comme pour tout revenu, ces revenus sont soumis à l’impôt. Toutefois, il peut arriver que le bailleur loue une location vide. Louer vide c’est donner à bail un bien immobilier sans meubles. Il faut déclarer aux impôts les…