Fiscalité immobilière : quelle taxe pour la vente d’une résidence secondaire ?

La résidence secondaire, considérée comme un investissement pour le plaisir, revêt aussi un important potentiel économique. En effet, elle peut prendre de la valeur au fil du temps ou en raison d’une hausse des prix de l’immobilier dans ses environs.

Plusieurs investisseurs profitent de ce potentiel, de même que des propriétaires heureux de faire un profit sur leur investissement. Néanmoins, la vente d’une résidence secondaire est soumise à des taxes qui peuvent considérablement amortir la plus-value immobilière. Il importe alors d’en apprendre davantage avant de vous lancer.

 

Qu’est-ce qu’une résidence secondaire selon le fisc ?

 

Selon les impôts, un logement est considéré comme une résidence secondaire quand il n’est pas la résidence principale de son propriétaire. Est considérée comme résidence principale, celle qui abrite son propriétaire plus de 6 mois dans une année.

Contrairement à la résidence principale qui est unique, à l’actif d’une seule personne, les résidences secondaires peuvent être plusieurs. Il peut s’agir d’un logement libre occupé à l’occasion des vacances, d’une maison en location, etc.

 

Quelle est la base imposable sur la vente d’une résidence secondaire ?

 

A la différence de la vente de résidence principale, la vente d’une résidence secondaire est soumise à la taxe sur la plus-value immobilière. En effet, la différence entre le coût d’acquisition du logement secondaire et son prix de cession constitue la plus-value immobilière.

Celle-ci est dite plus-value brute imposable, et connaît, selon plusieurs dispositions de la loi, un abattement pour arriver à la plus-value immobilière nette. Ceci permet également de rendre la fiscalité immobilière plus attrayante.

 

Majoration du prix d’acquisition

 

Notez qu’il existe des frais supplémentaires pour leur montant réel ou à taux forfaitaires permettant de majorer le prix d’acquisition. Il s’agit des frais d’acquisition (notaire et autres charges dues à l’acquisition) retenus pour leur montant réel avec justification ou à un taux forfaitaire de 7,5 %.

Aussi, les dépenses des travaux effectuées sur l’habitat (construction, reconstruction, agrandissement, rénovation) sont additionnées au prix d’acquisition pour leur montant réel si les preuves sont établies ou à un taux forfaitaire de 15 %. Ceci seulement quand la durée de détention de la résidence est de 5 ans minimum. Comme indiqué, ces taux permettent  de majorer le coût d’acquisition qui intervient dans le calcul de la plus-value immobilière.

Par ailleurs, les frais de voirie, réseaux et distribution effectués sur des terrains à bâtir, qu’ils soient imposés ou non par les collectivités territoriales ou leurs groupements, viennent en majoration du prix d’acquisition.

 

Détermination de la base imposable

 

Après avoir déterminé, le montant de la plus-value brute par la différence entre coût d’acquisition et prix de cession, il faut calculer la plus-value nette qui va servir de base imposable. Pour ce faire, la CGI (Compagnie Générale Immobilière) prévoit une réduction du montant imposable en fonction du nombre d’années de détention de la résidence secondaire. En effet, avant le calcul de la taxe sur plus-value de la vente d’une résidence secondaire, il est prévu :

D’après la notice de la direction générale des finances publiques concernant la déclaration de plus-value sur les cessions d’immeubles, publiée le 1er janvier 2022, nous interprétons que :

À l’impôt sur le revenu, un taux de réduction pour la durée de détention de – 6 % pour chaque année de détention à partir de la 6ᵉ année révolue jusqu’à la vingt-et-unième révolue. Pour la 22ᵉ année de détention révolue, le taux de réduction sera de – 4 %. Au-delà de 22ᵉ année, l’impôt sur le revenu de la vente de résidence immobilière est désormais exonéré.

Aux prélèvements sociaux, le taux de réduction pour les années de propriété est de – 1,65 % pour chaque année de détention à partir de la 5ème jusqu’à la 21ème année. Pour la 22ème année de détention révolue, le taux est de – 1,60 %, ensuite – 9 % pour chaque année après la 22ème année. Par conséquent, vous ne serez exonéré des impôts sociaux qu’après 30 ans de la détention de résidence secondaire.

 

Quelle taxe sur la plus-value immobilière d’une résidence secondaire ?

 

Sur la marge bénéficiaire (plus-value) générée sur une vente de résidence secondaire par toutes personnes physiques ou morales, les groupements et associations dont les bénéfices sont  imposés au titre des associés et des porteurs de quote-part.

En effet, la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers de France) applique une imposition sur le revenu de 19 % et un prélèvement social de 17,2 %. Concernant le taux d’imposition total, il est fixé à 36,2 % et applicable quel que soit le lieu de résidence.

Ainsi, depuis 2013, lorsque la plus-value immobilière nette, c’est-à-dire après abattement, est supérieure à 50 000 €, il lui est appliqué un taux complémentaire. Celui-ci varie entre de 2 et 6 % suivant le montant de la valeur nette déterminée. Pour déterminer le montant de ce prélèvement supplémentaire, il faut appliquer une formule selon le montant imposable.

 

Quand intervient l’exonération de la plus-value immobilière de la résidence secondaire ?

 

Selon quelques conditions prévues par la fiscalité immobilière, la plus-value de la résidence secondaire est totalement exonérée.

En effet, lorsqu’un propriétaire réalise sa première cession d’un logement secondaire, la plus-value réalisée est totalement exonérée lorsque celui-ci n’a pas été, directement ou par personne interposée, propriétaire d’une résidence principale durant les quatre précédentes années de la date de la cession. 

Et, qu’il utilise le montant de la cession dans un délai de 24 mois à partir de la date de cession pour la construction ou l’acquisition d’une résidence principale. Si le montant de la cession n’est que partiellement employé, l’exonération de la plus-value est également partielle proportionnellement au montant du remploi.  

Il faut noter qu’il existe un taux de l’abattement majoré à 85 % quand l’acquéreur prend l’engagement de réaliser des logements sociaux ou intermédiaires dont la surface habitable représente au moins 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier. Celui-ci s’applique après l’abattement pour la durée de réduction.

En outre, les personnes réalisant des plus-values sur la résidence secondaire en France qui sont à l’étranger peuvent ne pas être imposées. Il existe d’autres cas d’exonération tels que :

 

• le prix de cession est inférieur ou égale à 15 000 € ;
• la propriété est détenue au-delà de 30 ans ;
• le cédant est invalide ou retraité et en situation modeste ;
• le montant de la plus-value est inférieur ou égal à 1 000 € ;
• la vente suite à un sinistre subi par la résidence secondaire ;
• etc.

 

Dans ces différents cas, la plus-value immobilière lors de la cession d’une résidence secondaire ne fait objet d’aucune imposition. À présent, vous avez certainement une idée plus précise des taxes imposables à la vente d’un tel logement.

La résidence secondaire, considérée comme un investissement pour le plaisir, revêt aussi un important potentiel économique. En effet, elle peut prendre de la valeur au fil du temps ou en raison d’une hausse des prix de l’immobilier dans ses environs. Plusieurs investisseurs profitent de ce potentiel, de même que des propriétaires heureux de faire un…