Tout savoir sur les états des lieux

Considérés par certains comme une simple formalité de routine, les états des lieux constituent pourtant une étape essentielle à ne surtout pas négliger dans la location d’un logement. Il s’agit d’ailleurs d’un document obligatoire sans lequel les parties prenantes au contrat de location, c’est-à-dire le locataire et le propriétaire, ne peuvent se prémunir de certains de leurs droits.

 

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

 

Un état des lieux est un document qui définit de façon très précise l’état du logement ainsi que des équipements qu’il contient au moment de sa signature. Ainsi, sa rédaction nécessite que le logement soit passé entièrement en revue, pièce par pièce, afin de constater et de confirmer son état au moment de la signature. Ce descriptif complet du logement est réalisé deux fois au cours de la location :

 

• À l’entrée du locataire dans le logement : Nous parlons alors d’état des lieux d’entrée. À la signature du contrat de bail et au moment de la remise des clés au locataire, les deux parties constatent ensemble l’état réel du bâtiment ainsi que des équipements inscrits dans le contrat de bail. Il doit être effectué avant l’emménagement.

 

• Au départ du locataire du logement : nous parlons dans ce cas d’état des lieux de sortie. Cet état des lieux s’effectue en fin de bail au moment où le propriétaire récupère les clés du logement. Les deux parties vérifient à nouveau l’état du logement et des installations qui en font partie et qui sont inscrites dans le contrat de bail.

 

Quel est l’intérêt d’un état des lieux ?

 

L’état des lieux joue un rôle très important. En effet, en fin de bail, le propriétaire s’assure que le logement a été en bon état par le locataire et lui verse le cas échéant l’intégralité de son dépôt de garantie.

Dans le cas où le locataire aurait plutôt détérioré le logement durant la période de bail, il ne perçoit pas la totalité de son dépôt de garantie, les frais engendrés par les travaux de remise en état du logement étant déduits.

Une grille de vétusté définie dès le contrat de bail permet d’ailleurs de distinguer ce qui relève de la simple vétusté, c’est-à-dire une dégradation liée à l’utilisation normale d’un bien, de ce qui relève de la détérioration. L’état des lieux a donc pour but de témoigner du bon état de l’habitation.

En ce sens, l’état des lieux d’entrée constitue la preuve de l’état dans lequel le locataire a intégré le logement, tandis que l’état des lieux de sortie signé en fin de bail, apporte la preuve que le locataire a bel et bien rendu le logement en bon état ou qu’au contraire qu’il l’a dégradé.

Ainsi, en cas de litige ou de désaccord entre les deux parties en ce qui concerne l’état du logement ou d’un bien à la fin du bail, ce sont les états des lieux qui permettent de déterminer les responsabilités de chacune des deux parties et donc de trancher.

Constituant un document dans lequel sont mentionnées des informations sur lesquels sont d’accord aussi bien le locataire que le bailleur, l’état des lieux permet d’éviter les conflits et facilite grandement les rapports entre les deux parties. Il doit donc pour cela être réalisé de façon très précise.

 

La réalisation d’un état des lieux

 

Les deux parties peuvent soit réaliser l’état des lieux elles-mêmes ou la confier à un professionnel (comme un agent immobilier) qui fera office d’intermédiaire. Notons cependant que dans le cas où l’état des lieux serait fait au travers d’un professionnel servant d’intermédiaire, cela nécessitera des coûts qui devront être pris en charge par les deux parties.

Les deux parties concernées par le contrat de bail doivent impérativement être présentes pour l’établissement de l’état des lieux, et leurs signatures doivent y figurer. Le document doit être daté et réalisé en deux exemplaires, un exemplaire pour chacune des deux parties concernées.

Le locataire a la possibilité d’émettre des réserves sur l’état des lieux. Aussi, s’il se rend compte de l’inexactitude de certaines informations après son entrée dans le logement, il dispose d’un délai de dix jours pour demander une rectification de l’état des lieux. Les états des lieux d’entrée et de sortie peuvent être rédigés sur un même document. Toutefois, les cases pour chacune d’entre elles doivent être bien distinctes.

Dans le cas où les deux états des lieux se feraient sur deux documents distincts, ils devront avoir le même format, de sorte à faciliter la comparaison des différentes informations mentionnées sur chacun des documents.

 

Que doit contenir un état des lieux ?

 

L’état des lieux doit décrire en détail chacun des éléments du logement. Ces informations doivent donc être mentionnées pièce par pièce. L’état des lieux doit impérativement comporter les informations suivantes :

• Le type d’état des lieux : c’est-à-dire s’il s’agit d’un état des lieux d’entrée ou de sortie.
• La date de réalisation de l’état des lieux.
• L’adresse du logement.
• L’identité et le domicile (siège social en ce qui concerne le bailleur) de chacune des parties ou des intermédiaires mandatés pour la réalisation de l’état des lieux.
• Les relevés de compteurs (eau, gaz, électricité) dans le cas où les charges locatives ne seraient pas réglées au forfait.
• Une description précise et détaillée de l’état des planchers, murs et plafonds, ainsi que les équipements et autres éléments présents (porte, fenêtre, balcon…etc.), pour chaque pièce ou partie du logement.
• Les détails des clés, badges ou de tout autre moyen d’accès remis.
• Les signatures de chacune des parties.

Il est également possible et même recommandé de joindre des photos en plus de la description détaillée afin d’avoir plus de précision. Dans le cas de logement meublé, l’état des lieux doit contenir un inventaire de l’ensemble du mobilier mis à disposition du locataire.

 

Que faire en cas de désaccord ou de refus de l’une des parties ?

 

Il est également important de préciser que dans le cas où l’une des deux parties refuserait l’établissement d’un état des lieux contradictoire, c’est-à-dire qu’elle refuserait de se présenter pour la constatation effective d’un commun accord de l’état des lieux, l’autre partie a la possibilité de faire appel à un huissier de justice.

Ceci est également valable en cas de désaccord entre les deux parties sur l’état des lieux. Les frais d’huissier seront partagés entre les deux parties et sont fonction de la surface du logement en question.

 

Que faire en cas d’absence d’état des lieux ?

 

En cas d’absence d’état des lieux, l’article 1731 du Code civil précise que « le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». Notons que cela n’est pas valable lorsque cette absence est due à un refus de l’une des deux parties.

Considérés par certains comme une simple formalité de routine, les états des lieux constituent pourtant une étape essentielle à ne surtout pas négliger dans la location d’un logement. Il s’agit d’ailleurs d’un document obligatoire sans lequel les parties prenantes au contrat de location, c’est-à-dire le locataire et le propriétaire, ne peuvent se prémunir de certains…