Marché immobilier : que se passe-t-il vraiment dans les coulisses ?

Le marché immobilier comme d’autres marchés économiques connaît des soubresauts, des fluctuations au rythme de différents facteurs. Sur la hausse depuis un an, l’immobilier amorce une légère descente avec un ralentissement des transactions et des prix à la baisse dans les grandes villes de France et d’ailleurs.

Le marché devrait donc se terminer avec un score certes à la baisse, mais avec des valeurs consistantes, notamment 1,1 million de transactions derrière 2021 qui a terminé au seuil de 1,2 million.

Ces chiffres ne sont pas les signes d’un marché stable, mais fortement secoué par des facteurs macro-économiques comme l’inflation, les taux directeurs et les lois législatives.

 

Les nouvelles tendances du marché immobilier

 

La hausse continue et les prix de l’immobilier de 2021 n’ont pas baissé d’ardeur tout le long de l’année 2022. En effet, au 1er octobre sur un an, les prix des biens immobiliers sont restés sur une pente ascendante avec une progression de 6,7 %. Ce pourcentage s’apprécie par une montée plus importante des maisons de 8,5 % et de 4,4 % pour les appartements.

Cette hausse se fait territoriale dans tout l’hexagone même si la ville de Paris reste en marge avec un recul de -2,7 %. Bien évidemment, les proportions de progression varient d’une région à une autre.

En effet, pendant que la banlieue parisienne (+2,4 %) et les grandes villes (+3,6 %) croissent modérément, les provinces connaissent un intérêt majeur avec des prix à la hausse (+7,8 %).

Ainsi, nous constatons une certaine attractivité du marché immobilier ces 12 derniers mois, avec des ventes certes réduites, mais importantes.

En fin d’année 2022, le bilan devrait tourner autour de 1,1 million alors que l’année dernière avait connu un volume record de 1 177 000 ventes. Malgré, ces tendances qui prévalent actuellement, 2022 n’a pas encore dit son dernier mot, avec un dernier trimestre qui réserve encore bien des surprises.

 

Les prix de l’immobilier en chute libre d’ici 2023 ?

 

Alors que la publication du nouveau taux d’usure ce 1er octobre, laissait présager selon certains experts un marché immobilier plus dynamique, la tendance semble au contraire avec une stagnation des prix de l’immobilier et un ralentissement des transactions immobilières.

Selon les données sur son site, Meilleurs Agents, spécialiste de l’estimation immobilière, les prix des logements anciens dans les métropoles ont connu une évolution de 0 % en un mois, entre septembre et octobre.  Réalité qui pourrait être le signe annonciateur d’un cycle baissier.

En effet, l’évolution entre octobre et novembre donne une idée claire de nouvelles tendances. L’inflation générale (+6,2 %), en octobre sur un an, semble en apparence délaisser le prix des biens immobiliers, en baisse au niveau des métropoles, notamment Paris (- 0,5 %), Rennes (-0,6 %), Bordeaux et Strasbourg (- 0,8 %). 

Seules Nice (+0,3 %), Montpellier et Lille (+1 %) paraissent à la suite de la tendance haussière des prix. Cependant, les réalités dans les communes petites et moyennes sont toutes autres avec un engouement particulier au fur et à mesure que nous nous éloignons de grandes villes.

Ces différentes fluctuations sont dues à plusieurs facteurs sociaux, politiques et économiques, qu’il est indéniable de cerner pour mieux comprendre les coulisses du marché immobilier. Il s’agit en particulier de l’inflation, des coûts d’emprunt et de la loi Climat.

 

Les effets de l’inflation sur le marché des biens immobiliers

 

Si nous pouvons nous attendre à une inflation, les prix immobiliers grimpent, les réalités sont bien tout-autres. L’immobilier étant régi pour un mécanisme économique particulier, il subit différemment les effets de l’inflation.

Comment ? Les banques centrales, notamment la banque centrale d’Europe, ont un regard attentiste sur l’inflation des prix du marché.

Pour alors réguler celle-ci, elles procèdent à un mécanisme qui consiste à relever les taux directeurs dont le taux de refinancement qui s’applique aux banques qui viennent emprunter.

Logiquement, les banques répercutent cette hausse sur les taux débiteurs qu’elles appliquent aux prêts, en raison du coût d’emprunt plus élevé qu’ils supportent. Alors, nous passons de l’inflation, aux taux directeurs croissants, qui provoquent des taux d’intérêt bancaires plus élevés. Ceci explique alors le niveau actuel des taux de crédit immobilier qui croissent.

À 1,88 % en septembre 2022, le taux moyen, toute échéance confondue, a connu une hausse de 0,84 % par rapport à septembre 2021, selon l’Observatoire Crédit Logement.

Si l’inflation persiste, ce taux va continuer de monter. Situation peu favorable aux emprunteurs et candidat à l’achat immobilier dont la capacité d’endettement s’amenuise petit à petit.

De cette façon, sur une certaine période, les vendeurs se retrouvent alors dans la nécessité de baisser les prix pour réaliser des ventes. Ce qui explique les baisses de prix immobilier actuellement constaté.

 

Les répercussions de la hausse du taux de crédit immobilier

 

Si le taux avait connu une belle accélération en mai et juin avant de ralentir à l’été, en juillet le taux moyen de crédit immobilier était de 1,95% sans les frais d’assurance et de sûretés.

Ce taux, déjà élevé, se trouvait encore plus important dans certaines banques où vous ne pouviez pas emprunter en dessous de 2 %. Cette réalité a donc bloqué plus d’un emprunteur à cause d’un taux d’usure inadéquat aux réalités du marché.

En effet, le taux d’usure, actuellement TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà duquel les banques ne doivent pas octroyer de prêt, protège les candidats au crédit immobilier contre les banques qui peuvent appliquer des taux démesurés.

Malheureusement, celui-ci calculé trimestriellement sur le taux moyen pratiqué par les banques le trimestre précédent, se retrouve parfois inefficace, en raison de la hausse des taux de l’OAT (Obligation Assimilable au Trésor) 10 ans qui entraîne les taux débiteurs.

Ainsi, avec un taux d’usure à 2,57 % et un taux moyen de 1,95 %, même les bons profils, en agrégeant les différents coûts liés à l’accès au crédit, excèdent bien vite le taux maximum légal.

Alors ceci bloque les candidats au crédit immobilier, bloquant par la même occasion l’engouement à l’achat immobilier. Ceci a donc pour répercussion d’écrouler les prix sur le marché des biens refuges, mais en amont de freiner les transactions immobilières.

En octobre, alors que l’été avait été un moment d’accalmie, les taux d’intérêt des prêts immobiliers repartent à la hausse avec un taux qui a dépassé les 2 %. Ceci sans grande surprise, quand nous savons que l’inflation et les réalités géopolitiques ne s’améliorent pas, entraînant depuis mars les taux d’emprunt vers des sommités.

Cependant, le réajustement du taux légal ce 1er octobre, le portant à 3,05 %, devrait encore accorder un moment de répit avant que les taux de crédit qui fluctue au regard de l’OAT 10 ans ne reprennent encore leur course vers les extrémités positives.

 

La loi Climat et le marché immobilier

 

Au-delà de ces facteurs (inflation, hausse des taux de crédit immobilier), il y a un nouveau facteur qui entre en jeu dès le 1er janvier 2023. Il s’agit de la nouvelle réglementation sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui met hors service près de 90 000 anciens logis.

Ainsi, les bailleurs, propriétaires de maisons ou d’appartenance souffrant d’insuffisance devront alors entamer et effectuer des travaux avant de pouvoir relouer leurs bâtis.

Ainsi, tous ceux qui se trouvent en incapacité financière devront alors céder leurs biens immobiliers à des prix revus à la baisse, ce qui devrait encore fluctuer un tant soit peu sur les tendances du marché d’ici à 2023.

Le marché immobilier comme d’autres marchés économiques connaît des soubresauts, des fluctuations au rythme de différents facteurs. Sur la hausse depuis un an, l’immobilier amorce une légère descente avec un ralentissement des transactions et des prix à la baisse dans les grandes villes de France et d’ailleurs. Le marché devrait donc se terminer avec un…